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房地产税能否起到抑制房价作用? 听听他们怎么说

2017-03-03 10:36 | 国搜头条 | 手机看国搜 | 打印 | 收藏 |评论 | 扫描到手机
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核心提示:近期,住建部召开新闻发布会,住建部副部长陆克华在回应“房地产税进展”时,提到有关部门正在按照中央要求开展工作。普通的一句话回应后,随即又引起了轩然大波

近期,住建部召开新闻发布会,住建部副部长陆克华在回应“房地产税进展”时,提到有关部门正在按照中央要求开展工作。普通的一句话回应后,随即又引起了轩然大波,市场又开始了一场“房地产税”的全民大讨论。那么,房地产税和房价、房地产的关系如何?到底能否起到抑制房价的作用?听听下面几位专家的观点。

全国政协委员、经济学家贾康

房地产税可防房价大起大落 征收不能照搬美国

全国政协委员、经济学家贾康在两会驻地接受记者采访时表示,房地产税可以使房价更平稳,但不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势,而是使其更平缓,遏制炒作,防止房价上涨过程中的大起大落。

具体到制度设计方面,贾康表示,不能照搬美国房地产税普遍征收的做法,要结合国情和本土经验进行一些扣除,比如首套房免征。

此前,党的十八届三中全会明确,加快房地产税立法。房地产税已在上海、重庆两地试点,今年两会再次成为关注热点。

贾康表示,房地产税比较早的时候是物业税,如今破冰试水已进行了若干年,重庆的经验很值得总结和借鉴。去年,一线城市带动二线城市房价热炒,重庆相对来说很平稳,虽有一些温和的上涨,但总体来说是波澜不惊。

他表示,这跟重庆的土地制度、住房制度、投融资制度和税制改革的综合作用相关。房地产税并不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势,但可以使房价更平稳,使上扬曲线比较平缓,遏制炒作,防止房价上涨过程中的大起大落,不要动不动就泡沫化。

“房地产税不是万能的”,贾康表示,在调整收入分配方面,房地产税会使房地产的长效机制对接到中央所强调的基础性制度建设上,房地产业长期健康发展需要有土地制度、住房制度以及税制、投融资制度等作为保障。

制度设计上,贾康认为不能照搬美国普遍征收的做法,要结合国情和社会的特殊情况,比如给一定范围的扣除,为防止离婚潮出现,假设单亲家庭第一套房扣除,双亲家庭前两套房扣除,具体制度设计可以逐步优化。

中国经济改革研究基金会理事长宋晓梧

房地产税可以抑制过度炒房 土地所有权问题是个难点

在这个问题上一直存在比较大的争论。从国外来说,房地产税对于过度投机有一定制约作用。因为要交税,可能就不像以前只坐等升值,空房子也要交税,必须考虑这一成本。同时,中国情况和国外情况也有不同,主要在于土地所有制上,其他市场经济国家土地主要是私人所有,而我们是国有的、集体所有的,没有私人土地。这是房地产税有较大争论的重要原因。

我个人认为,房地产税可以立法。如果出台房地产税,对于抑制过度炒房的现象会有积极作用。但出台需要考虑土地所有权的问题,这是一个难点。

房地产税实际上是财产税,财产税也是一种直接税,个人所得税也是直接税,而营业税、增值税都是从流通过程中产生的间接税。财产税里,我觉得现在应该提出来的是遗产税、赠与税。改革开放以来,经济总量迅速增长,但是财富存在分配不公,两极分化的现象。

在这种情况下,征收遗产税的条件应该成熟了,有利于调节收入分配,抑制一部分人财富的不合理膨胀。这方面也争议很大,早在“九五规划”中就提出要适时研究开征遗产税,2012年,发改委和相关部门联合出台的关于收入分配改革的文件也提到要适时研究开征遗产税。到现在又过去了五年,还是没有出台。

中国社会科学院财经战略研究院研究员、财税专家杨志勇

别用房地产税降房价 影响会超乎好多人想象

从2001年1月18日开始,重庆和上海开始试点房产税。经过这么多年,我不太赞成把它界定为不成功的。成功不成功,你要看怎么定义,至少他试点了,通过试点探讨这几年的情况,能够从里面得到一些经验,或者获得一些教训。试点就是想知道结果是什么,如果能够指导一些结果的话,就不能说它是不成功的。

如果说有借鉴的话,这个税种跟个人和家庭的联系可能有一点借鉴。两个地方所说的房产税可能跟我所理解的房地产税还不太一样。我所理解的房地产税应该是对所有住房,按照评估价作为基础来征收的一种税。我所理解的房地产税是包括国家更多在用的税种。

十八届三中全会已经明确表态要加快房地产税立法,并适时推进改革。我觉得这种说法是非常务实的,因为房地产税确实很难,关系到千家万户,涉及面太广了。所以通过立法可以凝聚一些共识。比如说房地产税跟房价的关系,可能因为税收知识不够普及,可能有的夸大了税收的作用。通过讨论和知识普及,让大家明白怎么回事,以及为什么要征收房地产税,也可以通过立法这个过程消除一些认识有所偏颇的地方。因为立法是民主的过程,也是一个法治化国家建设的过程,所以在这个过程让更多人知道这种税要做什么。如果大家认为这是个好事情那就做,如果大家都认为说条件不够具备,也可以适当地稍微缓一下。最主要的是,至少不能因为收一种税给社会添乱。

国家治理现代化,有必要做以及怎么稳妥去做,都可以通过立法来解决。我还不太倾向于在条件不成熟的情况下推出很多所谓的房地产税新政,以一种先推行来就好的态度来做尝试。

因为这个税的影响可能会超乎好多人的想象,所以我还比较倾向于说慎重一点来做。

那么房产税在什么时机推出比较合适呢?杨志勇认为,应该是大家能接受的时候。如果全社会明天能接受,那么明天就可以做,所以这个时间是取决于很多其他条件。能不能接受,首先要告诉大家这个税收做什么,真正能不能做到什么,如果能够做到目标那就还好,如果说你说做什么,结果后面未能做到,做不到的结果对政府的公信力就会有影响。国家治理现代化,我想最重要的前提就叫公信力。比如说现在开始征收,到后来发现很多人不交,理由是收入水平不足以交税,那这个问题出现了,我很爱国我要交税,但我交不起,这种情况底下,你说怎么处理?

过去一开始的时候,讨论的还是房产税,十八届三中全会之后更多讲房地产税,一开始,很多争论跟价格联系在一起。最近,这个话题引起更多关注后,好多争论开始跟房地产有一点关系,包括像最近重庆也扩大了试点的范围。去年房价升得比较快一点,有人又提起房地产税,想用它来抑制房价。那么,首先要明白房地产税跟房价的关系是什么。国际上,房地产税征收率非常高了,正常来说应在1%以下。中国的问题是目前房价的绝对额已经很高了,再征税的话,负担比较重。比如北京一套房子1000万,一千万的房子打个五折,五百万,按1%征收算,一年交五万。五万是什么概念?纳税人会考虑我这个房子一年物业费多少,加入物业费一年只有几千块,那几千块也有对应物业的服务。但如今交了几万,我对应什么服务呢?还有房地产税跟房价的关系,如果按照3%来征收,如果房价一年上涨10%、7%、3%,所有的成本都能够抵掉了。既然抵掉了,还是有套利的空间,征收对房价有多大作用还得商榷。有人建议,如果税收不够的话,可以收20%、30%,但这就不是房地产税的概念了,可能属于惩罚性的消费税的概念了,也不是我们要讨论的作为制度建设的房地产税。

再进一步讨论什么时候有用,1%、0.5%?如果这个市场不是个卖方市场,房子本身就卖不掉了,比如三四线城市,库存压力挺大,如果还要再收1%的税,可能会崩溃。本来处于边缘、岌岌可危的市场,它就成了压倒的而不是救命的“最后一根稻草”,对心理和行为各方面都起很大作用。所以,我不建议房地产税立法过多和房价联系在一起。那么,既然不联系,你就要找其他征税的理由,现在谈的比较多理由就是为了完善地方税体系。完善地方税体系,说白了就是给地方公共服务融资,地方政府没钱或者钱不够需要有这个税。那么地方政府花钱靠什么,靠房地产税能靠多少?现实的问题是房价和收入比例已经很大,大了好几倍。这个问题又和房地产税支付能力联系在一起了。可能有些人支付能力远远不足,比如十几年前买的房子,可能一平方米五六千,现在一平方米到了十万,收入水平也没怎么涨,我肯定付不起。这是买商品房的例子,福利房的例子更多了,福利房通常位置很好,房价可能更高,税负问题更大,一定要交他交不起,你说怎么办?

所以,这个时候可能采取一个办法,有人说等他死了之后再来说,我感觉这就太不人道了,在伦理上有争议。即使这种做,社会也不太容易接受,如果交不起免掉,免掉的群体可能很大,新买房的人在房价很高的时候接盘了,他免不掉,这不是更不公平了?不仅是公平的问题,还有公共服务融资的问题。如果一套房免或者两套房免税,那么大家都把最贵的免掉,结果可能有能力提供公共服务最好的地方,因为房价最高,税免掉得多,那它的公共服务融资靠什么?所以,这些定位有很多问题,需要有些智慧慢慢探索解决。

另一方面,从国际比较,国外征收房地产税的国家几乎是土地私有制。而中国是土地公有制国家,城镇土地国家所有,农村土地集体所有。如果农村土地要流转,又要改变为国有。所以,我们讨论的是是土地国有背景下的房地产税问题。

在税收这一块,土地出让金相当于地租,地方政府靠“土地财政”修路、提供公共服务等。那么,土地出让金的功能是不是和征收房地产税国家的房地产税功能有点类似? 土地出让金已经替代了房地产税的这些功能。还有物业费也替代了房地产税的承担一些公共服务的功能。其实,我们在多个环节已经征收了相关的费用替代了房地产税的功能。那还有必要重新再定一个税吗,这个值得商榷。十八届三中全会提出加快房地产税立法,立法处在国有制下的背景下,和别的国家情况不太一样。还有一些是技术上的问题,比如房地产税征收范围应该多,学区房相对价格较高如何征收等。

立法进程可以往前推,大家可以讨论,讨论到底能否做到预期,到底推出来做什么。如果从增加地方政府收入来说,现在增值税、消费税、所得税、中央转移支付加在一起就够了。如果今年要增加一种税,但面临这么多问题,这些问题解决了就平稳,如果不能解决,一种新税至少不要给国家治理带来新的麻烦,这是最起码的问题。(完)

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