核心提示：这个夏天，和高温天一样火爆的话题，是租房价格涨了，涨了，又涨了。从2018年房租数据来看，北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。
资料图片 新华社记者 黄宗治 摄
这个夏天，和高温天一样火爆的话题，是租房价格涨了，涨了，又涨了。
近期一线城市房租呈现快速上涨势头
从2018年房租数据来看，北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。以北京和广州为代表分析往年七月份房租增速为例，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%，广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。
这一串数字看起来似乎不大，但换成“真金白银”就能感觉到上涨压力。在新京报的一篇报道中，在北京，一名北大毕业生看中了海淀路社区的一个三居室中的一间卧室。原来的房租是3000元/月，最近几天他接到中介通知，称房东直接涨价1500元/月。
链家APP上，宣武门附近某小区不到50平米一居室的月租金已经高达8000元/月。
根据最近租房的毕业生反映：海淀三四环左右的单间涨价1000多元，朝阳区较内环的一居室涨价接近1000元，望京区域最近出现涨价900元的情况。五环外地段也出现房租上涨，亦庄单间从5月的2300元涨到现在的2900元；通州土桥附近的二居室，去年房租为4500元，今年7月涨到5300元。
房地产市场的问题一直是大多数人最关心的焦点。在国家“房住不炒”的理念下，各地房价不再疯涨，为什么房租却悄然上涨？租金过快上涨有什么影响？租房市场未来会如何发展？今天跟着思客君来了解一下房子与房租的那些事儿。
一线城市房租近期为何上涨？
首先是受供求关系的影响，诸葛找房首席分析师陈雷认为，随着毕业季、就业季的到来，大量应届生涌入租房市场，这使得房屋租赁供应紧张，进而推高了房租。此外，随着北京等城市对租赁市场开展整顿，使得供应量减少，出现了供不应求的情况。
其实毕业季年年有，每年的7-8月，都是租房旺季，但房租并未像今年一样跳涨。所以这次房租上涨，还有所不同。
有专家深层分析，这次房租上涨背后，更多的是资本涌入后新的炒作行为的“预演”。
水木社区上有篇特火的帖子，大意是这样的，房主在天通苑的一套120平米的三居室要出租，心理预期是7500一个月，结果两家中介公司都争着和他签约。房租最终被抬高至10800元一个月，一次性给了11个月的房租，并且承诺每年上涨2%。
合硕机构首席分析师郭毅认为，各个中介公司在各区市场的竞争比较激烈，造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。
在这样的情况下，中介垄断房源、互相抬价，另外还存在将中低端租赁房源改造成中高端长租公寓的情况，从而拉高了租金价格。
而在中原地产首席分析师张大伟看来，中介吃差价并不是导致房租上升的根本原因。租赁市场最大的核心问题依然是租售比（每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价）悬殊。
北京目前的租售比仍在1:500以下，而一般国际上较为健康的房地产市场的租售比在1:200-1:300之间。
这意味着，如果仅靠收房租拿回买房成本，在北京需要70年左右。
在这样的情况下，一线城市房租与房价是长期背离的。之前由于中国居民买房往往都是为了投资，而不是为了通过收租来实现长期的收益，所以中国房租较低的现象才会长期存在，如今国家已经逐步明确“房住不炒”，那么原先的很多炒房党就会变身为“包租公、包租婆”，从而将房租作为自己重要的收益来源。
图片来源：东方IC
租金过快上涨有什么影响？
其实租金问题是一个民生问题。通常来说，30%是房租收入比的“黄金分割”点。也就是说，如果房租超过收入的30%，其他消费的空间就会被大大压缩，生活幸福感就会明显下降。
链家研究院院长杨现领撰文指出，如果租金上涨过快，就会引发潜在的通胀风险。无论是成熟市场，还是发展中市场，租金支出都是家庭消费支出的重要部分，因此，租金稳定对于通胀的管理非常重要。
另外，租金市场的稳定对于人口城市化具有突出含义。当前大量的流动人口和新市民的收入偏低，支付能力有限，租金上涨过快，不仅会对他们的城市融入构成无形的障碍，而且一旦他们回流农村或小城镇，也将对大城市的服务成本产生供给冲击，从而导致城市化的倒退。
如何让租赁市场稳定下来？
对于房租未来的走势，张大伟认为，如果不调控，当下的短期上涨很可能只是开始。
那如何才能让租赁市场的租金稳定下来呢？很多媒体质疑房租上涨是资本推波助澜的结果，但这种情况更多属于个案。
根本出路在于构建一套完整的租赁供应体系，扩大有效供给，对此贝壳研究院提了四条建议：
一、有效盘活存量，把业主闲置的房源，最大限度释放出来，这部分供应将主要满足青年白领的单间和中低收入家庭的整租需求；
二、加速推进集体建设用地的租赁住房开发，满足流动人口的租赁需求；
三、有序规范而不是清理二房东市场，形成市场的有效供应，特别是有效的单间供应，从而稳定中低端租赁市场；
四、合理利用企业闲置用地，通过更加市场化的方式使其进入租赁市场，主要满足企业年轻员工、公务员等人群的需求。
一个积极的消息是，目前全国已经有超过10个城市成交租赁类土地，预计将能供应超过10万套住房。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市供应租赁土地速度加快。北京计划在2022年前将提供1000公顷的集体土地用于建设租赁住房，租金将参照周围租赁房屋市场的水平，并鼓励签订长期房屋租赁合同。
张大伟认为，随着该批租赁住房的集中入市，供需失衡现状将得到改善。（部分资料来源：新京报 证券日报 中国新闻网）
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