侠客岛：不久前还哭喊房不够的中介　一下拿出12万套存量房

经过舆论连续几天不间断的“炮轰”，广为诟病的长租公寓市场，终于迎来一些新动态。

今天上午，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

这“三不得”主要是指什么？

一、不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；

二、不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

三、各企业还明确承诺全面加强对业务人员的管理，决不允许哄抬租金抢占房源，对于触碰这条“红线”的业务人员，一经查实从重处理直至开除。

同时，参会企业明确承诺不涨租金且拿出手中全部存量房源投向市场，其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间，总计125725套（间）。

 看到这一消息，岛妹不禁长舒一口气，终于有人管管这些中介了！不过，作为一个长期混迹于北京东四环、有着大把心酸租房史的北漂，岛妹定睛一看，总觉事情有点不对啊，如果没看错话，也就是说所有长租公寓手上的存量房源加起来超过12万套？！

关注这一事态的人会知道，这一数字是多么讽刺。毕竟，不久前，长租公寓里的“优秀代表”——链家（有自如、蛋壳公寓等）旗下的贝壳研究院还曾信誓旦旦地发布了一份租房报告。在《北京租金上涨的真相》里，贝壳研究院这样写道：

租赁市场的规范发展带来市场房源暂时性的减少。近年来，北京市加强租赁市场监管，集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源明显减少。为了保障租客租住的稳定性及租金的平稳运行，北京市对于“黑中介”、“二房东”的打击与查处持续进行。按照相关要求，部分不合规房源下架，导致了新增挂牌房源数量的下滑，使新增客房比保持高位。

一方面房屋总量不足，套户比不足0.9，在一段较长的时间内，仍然存在住房的绝对短缺；另一方面，在房屋总量不足的大背景下，租赁住房供应的短期显得更加突出。

一面哭着喊着说房屋总量不够，一面手上又有几万套起的存量房源，这波操作还真是66的呢。岛妹不禁想起了“不会武功的常威”——

其实，相信但凡租过长租公寓的人，就会知道，由于经过一些简单的装修，长租公寓单间的出租价格本就高于一般的房东直租；同时，由于他们基本采用N+1的方式，将客厅辟成隔断增加一个单间，以及加收约为一个月房租的服务费，也大大降低了运营成本。

诚然，相较于一般的房东直租，长租公寓在装修、管理上都比较专业，这也是作为租房者的我们，愿意支付超过市场水平租金的原因。但问题是，仅仅因为装修+服务成本，就能让一间3000元/月的卧室在一年内涨到4200/月甚至更多吗？（别问岛妹是怎么知道的，换租时每天刷自如App看到价格简直要崩溃）这当然不是个例，网友的血泪控诉源源不断。

而针对自如CEO熊林称过去六年来，自如客户端的价格涨幅远低于市场涨幅，网友也是毫不留情地怼回去。

相信有过相似经历的岛友们一定颇有感触，欢迎评论区留言，聊聊你的租房经历以及你的思考：你是怎么被房东和中介坑的？坐标哪里过去一年房租涨了多少？从自己的亲身体验看，涨租到底是供给端的问题，还是长租公寓在“使坏”？

来，说出你的故事。

相关阅读：北京10房产中介承诺不涨房租 包括自如、相寓、蛋壳等

针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”。新京报记者昨日获悉，8月19日下午，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

“共识是未来一两个月不要涨租”

据悉，参加座谈会的住房租赁企业坚决落实市住建委要求，共同承诺“三不”：不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同时，各企业还明确承诺全面加强对业务人员的管理。

“这次会议，是在上周五约谈基础上的加强版，进一步要求大家必须承诺。”北京市房地产中介协会会长李文杰告诉记者，北京市租金因季节性以及多方面因素确实有所上涨，但没有外界说的那么多，租金上涨被外界舆论夸大了。上涨的结构是不平均的，中等总价的租金涨得相对多些，但中高端租金涨得较少。

“把低总价的涨幅来覆盖整个租金市场，是不客观的。”李文杰表示，低总价部分需求量较大，老百姓较为敏感，社会舆论较为关注。因此，北京市房地产中介协会联合10家企业，主要目的在于稳定北京租赁市场。

李文杰指出，此次会议达成几大原则：北京租金必须稳定，不能因资本介入、企业涨价、业主反价，而扰乱租赁市场；要求大家要采取切实行动，在短期内不得涨租，“会议共识是，未来一两个月不要涨租。这意味着，有些租金合约到期了，环比上月不要上涨。”

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，最近3年，三季度的房租上涨幅度明显大于其他季度，尤其是七八月份。诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表示，一个城市的租赁需求主要为高校毕业生及流入打工人员，而高校毕业生在7月份集中进入，导致城市租房需求短期内暴涨，市场供不应求下房租上涨较快。而到了9月份，需求回落，市场稳定，还可能会出现小幅度的租金回调现象，所以7、8月份房租较高。

李文杰介绍，一部分一线业务员此前在收房时存在竞价行为，对此，企业做出承诺，接受市民监督，一旦发现或被举报，严惩不贷。同时，各家企业总结了各自系统内有些合约快到期，在未来2个多月时间内，供投放的房源。

合同期内不涨续约要涨？

8月20日下午，蛋壳公寓发布声明称做出三大承诺稳定租金水平。蛋壳公寓还承诺，2018年8月至12月，北京地区蛋壳公寓租金环比7月不增，且不囤房惜租；蛋壳公寓承诺不与友商恶性竞争，未来两个月在北京地区承诺将提供20000间以上可出租房源，满足市场需求。在北京地区，2018年12月31日前，凡满足签约条件、签约租赁时长两年的，两年内房租不涨价；2018年12月31日前所有签约1年期租约的客户（含新签和在租），到期续签租金涨幅不超过6%。

新京报记者获悉，8月20日晚间，自如发布《关于维护住房租赁市场健康稳定发展的说明》，承诺在未来三个月保证收出房两端价格稳定，供给平稳，为北京市场提供新增房源约8万间（存量房源退租加上新增供应），新增投放市场的房源会维持租金不涨；全国九城续约房源涨幅不超过5%。

在中原地产首席分析师张大伟看来，中介协会承诺的发布表明调控政策开始关注房租，如果房租不稳，调控的政策可能继续重磅加码。

“12万套房占整体市场租赁房源比例接近8%，如果这12万套房真不涨租金，北京市场的租赁价格将明显平稳。”张大伟同时提醒，对于依赖吃差价生存的租赁企业来说，能不能执行还要看落实，要看这个承诺是不是为了短期避风。此外，租赁合同大多一年一签，所以，是合同期内不涨还是续约不涨租金，这个承诺不明确。如果续约涨房租，对于市场影响依然存在。

■ 分析

“破解房租上涨问题在于增加供应”

中原地产首席分析师张大伟认为，从长期看，房租仍然会呈现出上涨的趋势，但房租的上涨要和收入的上涨幅度相匹配，不要超过收入上涨的幅度。“按照目前市场来看，每年房租上涨的幅度控制在10%左右是合理的，但是现在一些房租上涨已经超过20%甚至达到了30%。”

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，从租售比指标看，目前北京的房租价格水平相对北京的房价水平并不是特别高，但房价和居民可支配收入之间产生了背离，导致房租和居民可支配收入之间的比例已经背离。

“租房作为居民生活必需品，其价格应该更多根据居民的负担水平、可支配收入的承受能力来考量，涨幅应该在居民可承受范围之内，并且根据一定的物价涨幅进行调整，而不是根据房价的数字来调整。”江瀚表示。

那么，如何破解北京房租价格的问题？张大伟和江瀚均认为，供需紧张导致了房租的上涨。

张大伟认为，租赁市场租金上涨的根源在供需矛盾，而另一方面，资本大量进入并没有多少是增量供应。“因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的，这种情况下，大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。”

“破解房租不合理上涨的困境、缓解供需矛盾，可以通过疏解人口、增加供应实现。”张大伟表示。

江瀚则表示，破解北京房租价格问题的关键在于如何将租赁房源变得充裕。“在国家推出保障房、廉租房等房源的同时，也需要社会化的房源大量进入市场，这样才能保持房地产租赁市场的稳定。”

■ 租客说

有租户称近日遭遇续约涨房租

尽管多家住房租赁企业承诺不涨租金，但有租户反映，近期仍然遭遇了涨房租。

昨日，一位自如公寓的租户告诉记者：“今天早上接到自如管家的电话，催促赶紧决定要不要续租，续租的话，每月涨价500元。”

该租户租住的房子位于朝阳区双井附近，一间主卧加上服务费每月为3360元，如果续租的话，租金加上服务费上浮到每月3860元。

该租户称，“在签订合约之前，自如管家曾经承诺‘三年不涨房租’，而这仅仅一年，不仅房租要涨，而且还上涨这么多。”对此，自如管家称，“现在已经没有‘三年不涨房租’的说法了，续租涨价也是根据周边房租的涨价幅度进行调整的，但是，如果是老客户的话我们会尽力向公司进行折扣申请。”

事实上，此前不少租户反映，“三年不涨房租”是口头承诺，而合同上仍旧是“租金以甲方报价为准”。

记者联系到一名自如的房东，其表示，前年将房子租给自如，租价是6000元，两年内不涨价，今年再续租的话，协商涨价至9000元，而自如今年对外租价已经上涨至11500元。

在中介协会的新闻出来后，自如的租户王先生将这一链接转给了中介。“回复称，按照原价续约提交公司系统，但被系统驳回了。中介称到目前还没有收到任何有关协会表态内容方面的通知等，说我的房子应该还要再涨价。”

马丽（化名）从2016年起住进丰台花乡自如的一套三居室，次卧11平方米左右，月租1830元。2017年8月份经历了第一次调价，升至1990元/月。今年8月，自如管家表示，按照内部的价格系统，涨幅较大，价格会涨至2330元/月，但是会帮忙申请到2230元/月。经过协商后，实际涨了200元，现在月租金为2190元/月。

“相比之下，我的室友住在客厅的隔断房内，23平方米，带阳台，租金每月2550元。今年8月份，自如管家表示，月租上涨1000元，她当时觉得不可思议，经过协商后，涨至2750元/月。”马丽说，现在想来，协商很有效。

“我的一个朋友租住在立水桥自如的房子里，今年6月份被告之月租要涨价500元至2830元/月，在她表达愤怒后，涨了200元。”

■ 评论

房租上涨呼吁完善住房租赁制度

我国还可以借鉴其他国家的住房租赁制度，形成更有效的措施来控制房租上涨。同时，还要坚决地保护住房租赁者的利益。

最近，全国多地房租上涨成为舆论焦点。数据显示，在全国的一二线城市中，过去一年有13个城市的房租涨幅超过20%。其中，成都上涨了30.98%，深圳上涨了29.68%。重庆、西安、天津、合肥等二线城市涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅均超20%。

那么，为何近期全国多城市房租上涨？原因当然是多方面的，其中既有季节性因素，又有供需结构失衡产生的影响，同时不排除资本介入后的推波助澜。还有观点指出，毕业季高校毕业生数量的增加，也一定程度上推动了部分热点城市房租价格上涨。其中，近期受到大众关注的、不容忽视的一个因素是，中介租赁公司及长租公寓集中进入住房市场，从而在短时间内引起了房租上涨。

在十九大报告中，政府一直在强调发展住房租赁市场，以化解中国住房市场的问题。这些长租公寓企业看到政府房地产市场发展的政策点，也看到中国租赁市场刚起步。由于住房租赁政策不健全之下隐藏商机，所以自如、蛋壳等这些长租公寓运营商借助外部资本进入市场。而外部资本之所以会进入，意在抢占目前市场政策不完善潜伏的暴利机会。

据悉，长租公寓运营商收到的房子，基本上与业主签订三年租赁合同，给业主的租金每一年上涨10%。仅以低价收进、高价租出的方式，及每年与业主租金涨幅确定，这两方面会助推长租公寓企业从市场上不计成本疯狂收房子，再推高房屋租金出租。

对此，近日北京市政府部门、北京市房地产中介协会开始集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

当然，我国还可以借鉴其他国家的住房租赁制度，形成更有效的措施来控制房租上涨。在租赁市场比较发达的国家，比如德国，其稳定住房租赁市场的价格最为简单的方式是，政府根本就不管企业的融资方式，或融资来自哪里，也不管企业有没有通过垄断的方式来刻意推高房租，只管租赁企业的利润水平。

在德国，政府是鼓励企业及居民购买或建造住房出租，但对利润水平有严格限制。房东租赁住房，租金超过合理租金20%就算违法，超过50%构成犯罪。合理房价及合理租金的界定标准非常严格，需要通过多方组织协商来确定。同时，还要坚决地保护住房租赁者的利益。

此外，德国有相当严厉的法律限制住房投资投机需求。比如，住房交易需要支付过户费3%、评估费5%、资本利得税25%。不过，住房持有超过10年可以免交资本利得税，如果住房持有少于10年，则严格按照个人所得税累进税率进行征税。在此种制度安排下，住房市场不是赚钱获利的市场，住房投机炒作的属性受到严格限制。

在明确的制度安排下，德国的住房租赁市场得以健康地发展。当然，国内也可以从这些方面入手，制定相应的法律法规，促进长治久安的住房租赁市场健康发展。（新京报）

来源：侠客岛