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上半年土地市场稳中有进 供求两端同比微降

2017-07-04 13:47 | 房天下 | 手机看国搜 | 打印 | 收藏 |评论 | 扫描到手机
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核心提示:上半年二线城市平均溢价率同比下降,上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为8312亿元,全国300个城市共成交土地1742宗。

2017年上半年,“落实调控、确保平稳”成为土地市场主旋律,全国300城市整体楼面均价及出让金皆涨,前六个月出让金总额超1.5万亿元,同比增近四成。二季度以来,一二线城市调控不断深化,热点城市需求外溢引周边三四线城市升温。

2017年上半年,“落实调控、确保平稳”成为土地市场主旋律,全国300城市整体楼面均价及出让金皆涨,前六个月出让金总额超1.5万亿元,同比增近四成。二季度以来,一二线城市调控不断深化,热点城市需求外溢引周边三四线城市升温。政策层面,北京延续去年底土拍新规,广州、天津、杭州等城市陆续跟进且各有创新,重点城市土拍政策渐趋多元,“分类调控、因城施策”得到落实。(本文来源:《中国主要城市土地市场交易情报(2017.1-6)》)

分城市来看,一线城市加大供应,供地节奏有所加快,供应量同比增逾四成,成交方面量涨价跌,出让金总额增加过半。二线重点城市针对自身市场特点制定土地调控政策,上半年二线城市平均溢价率同比下降,出让金涨幅较去年同期有明显收窄。一二线城市调控不断深化,热点城市需求外溢引周边三四线城市升温,上半年三四线城市成交楼面均价领涨,平均溢价率较去年同期有明显上扬。

根据中国指数研究院数据显示,上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为8312亿元,同比增加两成,上榜门槛升至170亿。一线城市均有入榜,北京半年度收金1006.2亿元,已超过去年全年收金总额。二线城市则为榜单主力,武汉、重庆、杭州收金过600亿元入围前五。

整体情况

一.市场概况:上半年土地市场稳中有进,供求两端同比微降,出让金逾1.5万亿

1.总体情况:上半年土地供求两端微降,均价同比增近四成,出让金逾1.5万亿

2017年上半年,“落实调控、确保平稳”成为土地市场主旋律,全国300城市楼面均价及出让金皆有上涨,前六个月出让金总额超1.5万亿元,同比增近四成。一季度,一线城市供应显增,二线城市高溢价拿地现象较去年下半年明显减少;二季度以来,一二线城市调控不断深化,热点城市需求外溢引周边三四线城市升温。政策层面,北京延续去年底“限地价、竞自持、竞方案”的土拍新规,广州、天津、杭州等城市陆续跟进且各有创新,重点城市土拍政策渐趋多元,“分类调控、因城施策”得到明显落实。

供应情况:上半年供地总量同比微降4%,宅地供应小幅上涨,一线城市较去年同期增供明显

2017年1-6月,全国300个城市共推出土地11481宗,同比减少10%;推出土地面积45967万平方米,同比减少4%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3552宗,同比减少1%;推出土地面积16168万平方米,同比增加12%。

2017年6月,全国300个城市共推出土地2434宗,推出土地面积10051万平方米,环比增加27%,同比减少5%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)772宗,推出土地面积3833万平方米,环比增加52%,同比增加31%。

成交情况:成交总量与去年基本持平,宅地成交量增近两成,二季度仅一线城市入市面积走高

2017年1-6月,全国300个城市共成交土地9653宗,同比减少7%;成交面积38196万平方米,同比减少2%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3017宗,同比增加7%;成交面积13686万平方米,同比增加16%。

2017年6月,全国300个城市共成交土地1742宗,成交面积7755万平方米,环比增加30%,同比减少6%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)616宗,成交面积3104万平方米,环比增加76%,同比增加36%。

出让金:上半年收金总额同比增近四成,一线供应显增致收金走高,北京半年度收金过千亿

2017年1-6月,全国300个城市土地出让金总额为15055亿元,同比增加37%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为12100亿元,同比增加41%。上半年,全国40个大中城市过半数同比增加,一线城市上半年供应显增致收金走高,北京、广州涨幅进前十,北京半年度收金过千亿;降幅前十城市中,银川同比降幅过半领跑,长三角热点城市有苏州、南京、杭州入围。

2017年6月,全国300个城市土地出让金总额为3554亿元,环比增加74%,同比增加45%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为2887亿元,环比增加84%,同比增加43%。

2017年1-6月全国40个大中城市出让金同比涨跌幅前十

楼面均价:楼面均价连续两季度同比走高,仅一线城市楼面均价连降,二季度三四线城市领涨

2017年1-6月,全国300个城市成交楼面均价为2242元/平方米,同比上涨39%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3795元/平方米,同比上涨29%。

2017年6月,全国300城市成交楼面均价为2596元/平方米,环比上涨26%,同比上涨45%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4078元/平方米,环比下降2%,同比上涨13%。

溢价率:上半年一二线城市平均溢价率明显下降,重点城市继续落实调控,土拍政策渐趋多元

2017年1-6月,全国300个城市土地平均溢价率36%,较去年同期下降4个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率43%,较去年同期下降10个百分点。

2017年6月,全国300个城市土地平均溢价率32%,较上月下降16个百分点,较去年同期下降26个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率38%,较上月下降26个百分点,较去年同期下降37个百分点。

2.各类城市:一线城市供应显增,二线城市交易趋稳,三线城市热度上升

2017年上半年,为响应中央精神,一线城市明显加大供应,供地节奏有所加快,供应量同比增逾四成,成交方面量涨价跌,出让金总额增加过半。二线重点城市亦秉持“分类调控、因城施策”的精神,针对自身市场特点制定了土地调控政策,上半年二线城市平均溢价率同比下降,出让金涨幅较去年同期有明显收窄。一二线城市调控不断深化,热点城市需求外溢引周边三四线城市升温,上半年三四线城市成交楼面均价领涨,平均溢价率较去年同期有明显上扬。

2017年6月不同城市土地市场情况

一线城市:上半年整体供应量增逾四成,供地节奏明显加快,成交量涨价跌,出让金同比增加

2017年1-6月,一线城市共推出土地250宗,推出土地面积1267万平方米,同比增加42%;成交方面,共成交土地230宗,成交土地面积1135万平方米,同比增加71%;土地出让金为2370亿元,同比增加55%;楼面均价为9279元/平方米,同比下降15%;平均溢价率为22%,较去年同期下降40个百分点。

2017年6月,一线城市共推出土地43宗,推出土地面积209万平方米,环比增加81%,同比减少39%;成交方面,共成交土地31宗,成交土地面积134万平方米,环比减少5%,同比增加2%;土地出让金为464亿元,环比增加71%,同比增加0.4%;楼面均价为13656元/平方米,环比上涨53%,同比下降16%;平均溢价率为23%,较上月上升10个百分点,但比去年同期下降113个百分点。

二线城市:上半年供求两端双降,平均溢价率同比下滑,出让金涨幅较去年同期有明显收窄

2017年1-6月,二线城市共推出土地3646宗,推出土地面积16792万平方米,同比减少7%;成交方面,共成交土地3143宗,成交土地面积13919万平方米,同比减少9%;土地出让金为7591亿元,同比增加15%;土地成交楼面均价为2876元/平方米,同比上涨22%;土地平均溢价率为32%,较去年同期下降17个百分点。

2017年6月,二线城市共推出土地764宗,推出土地面积3565万平方米,环比增加40%,同比减少10%;成交方面,共成交土地571宗,成交土地面积2904万平方米,环比增加49%,同比减少16%;出让金为1806亿元,环比增加136%,同比增加25%;土地成交楼面价为3166元/平方米,环比上涨36%,同比上涨25%;土地平均溢价率为27%,较上月下降19个百分点,比去年同期下降33个百分点。

三四线城市:上半年成交均价领涨、溢价率同比走高,一二线城市需求外溢引周边城市升温

2017年1-6月,三四线城市共推出土地7585宗,推出土地面积27908万平方米,同比减少3%;成交方面,共成交土地6280宗,成交土地面积23141万平方米,同比增加1%;土地出让金为5094亿元,同比增加77%;土地成交楼面均价为1336元/平方米,同比上涨79%;土地平均溢价率为51%,较去年同期上升35个百分点。

2017年6月,三四线城市共推出土地1627宗,推出土地面积6277万平方米,环比增加19%,同比微涨0.5%;成交方面,共成交土地1140宗,成交土地面积4716万平方米,环比增加22%,同比增加1%;出让金为1284亿元,环比增加28%,同比增加140%;成交楼面均价为1680元/平方米,环比上涨6%,同比上涨140%;土地平均溢价率为46%,较上月下降20个百分点,比去年同期上升24个百分点。

二.排行榜:北京半年收金突破千亿,热点城市溢价率明显下滑

1.出让金TOP20:榜单总额同比增加两成,北京半年度收金突破千亿元

2017年1-6月,全国土地出让金排名前二十城市成交总额为8312.3亿元,同比增加20%,上榜门槛升至170亿。一线城市均入榜,收金总额为2369.6亿元,较去年同期增加过半,北京、广州排名均有攀升,北京半年度收金突破千亿元,已超过去年全年收金总额。二线城市则仍为榜单主力,武汉、重庆、杭州收金过600亿元入围前五,仅杭州收金同比下滑。

2017年1-6月全国土地出让金TOP20

2.住宅用地成交总价TOP10:武汉江岸区宅地领跑,溢价水平较去年显降

2017年上半年,宅地总价榜单水平较去年下滑11%,溢价率水平明显下滑,上榜门槛小幅升至68亿元。武汉江岸区二七沿江商务核心区商住地块以99.2亿元居首位,由中信泰富底价竞得。登榜地块具体特点如下:

品牌房企拿地:今年上半年,一二线重点城市优质宅地仍被大型实力房企包揽,总价榜单前十地块均为品牌房企拿地。在一线城市如北京,联合拿地方式屡见不鲜,两宗入榜地块均为联合体拿地。

溢价水平偏低:上半年,宅地总价榜单平均溢价率为20%,较去年同期下降108个百分点,榜首武汉江岸区二七沿江商务核心区地块仅以底价成交,另还有3宗入榜地块以底价成交。

大体量地块为主:榜单前十地块以大体量综合类用地为主,规划建筑面积较大,北京顺义于庄地块供地15.7万平,供地体量居前十末座,昆明西山地块和武汉二七地块供地体量均超百万平。

2017年1-6月全国住宅用地成交总价排行榜TOP10

2017年1-6月全国住宅用地成交总价排行榜TOP10

3.住宅用地楼面地价TOP 10:均价及溢价同比下滑,京杭占据榜单七席

2017年上半年,宅地单价榜单楼面均价同比微降5%,入榜门槛小幅下滑14%,平均溢价率则同比下降49个百分点。北京朝阳区孙河乡地块以51251元/平方米居首,由中粮、天恒、旭辉联合竞得。登榜地块具体特点如下:

二季度成交居多:宅地楼面价前十地块中共6宗于二季度成交,北京5宗入榜地块均于今年二季度成交,5月3日成交的朝阳区孙河乡地块以51251元/平方米居榜单首位。

地块布局集中:上榜地块城市分布集中,北京、杭州独揽榜单七席,其中北京有5宗地块入榜,杭州则有3宗。

溢价率受调控影响大:受到调控影响,榜单溢价水平同比显降,北京优质宅地往往设置土地合理上限价格和商品住宅销售限价,杭州新政则依据溢价率水平决定是否现房销售、竞自持、竞养老配建。

2017年1-6月全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10

2017年1-6月全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10

三.十大城市宅地:供求两端同比双涨,平均溢价率低于去年同期

2017年上半年,为响应中央精神,一线城市土地供应有明显增长,京沪广宅地供应均超去年同期,北京供应同比涨幅领衔;过半数城市宅地平均溢价率低于去年同期。北京、天津、杭州、广州等城市相继出台土拍新政政策,旨在平抑市场价格、稳定溢价走势。1-6月,全国10重点城市宅地供求总量同比走高,北京、重庆、武汉、上海、广州5个城市供需同涨。

供应方面:6月,10重点城市除深圳外均有住宅用地推出,重庆以345万平方米供应量居首。1-6月,北京、重庆、武汉、上海、广州5个城市供应量超过去年同期,重庆、武汉、南京分别以668万平方米、339万平方米、349万平方米的供应量排名前三位。

成交方面:6月,10个重点城市宅地成交总量环比上涨逾两倍,出让金总额为925亿元。其中一线城市整体成交量上涨明显,仅深圳无宅地入市。二线城市宅地成交量环比显增,整体收金总额近687亿元。1-6月,一线城市受供地增加影响,整体成交同比上涨近六成,收金总额较去年同期增加两成;二线城市宅地成交量同比小幅上升, 整体成交均价上涨近四成。

6月,10重点城市中除深圳、武汉外均有住宅用地成交,重庆成交量最大,为313万平方米。1-6月,北京、重庆、武汉、上海4城市成交量超过去年同期,重庆、武汉、北京分别以587万平方米、284万平方米、180万平方米的成交量排名前三位。

溢价率:6月,10重点城市宅地溢价率整体较上月有所抬升,南京以143%的宅地平均溢价率居首。1-6月,过半数城市宅地平均溢价率低于去年同期。其中北京、天津、杭州、广州等城市相继出台新的土拍政策,在一定程度上控制了宅地市场价格,稳定了溢价率走势。

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