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毕业季租房 留神这些“坑”!

(记者 洪雪) 随着毕业季的到来,让毕业生头疼的除了找工作,还有租房子!

据统计,每年5至7月是各地租房市场的旺季。学生刚刚走出校园,因经济基础较弱,少有买房考虑,租房便成了更多人的选择。

然而,对于涉世未深的学子们来说,租房过程可能会遇到各种各样的问题:房源不满意、房东不靠谱、中介不讲理、房屋租赁合同有陷阱……为此,本报记者采访了房山法院的王嘉法官,王法官结合几个案例,梳理纠纷脉络并从法律角度解读,希望能给准备租房的毕业生们提个醒。

“中介诱导捆绑贷款软件或可构成欺诈,租户需谨慎审查并注意格式条款 ”

案例1 捆绑神秘软件 交房租变成还贷款

董某是应届毕业生,其通过中介找合租房。“押一付三”的付款方式也让董某经济压力颇大,在中介的建议下,董某选择了“押一付一”的付款方式,中介称,选择这种付款方式需要绑定一个叫“某某贷”的软件,以后每月通过该软件缴纳房租即可,但并未告知董某这实际上是贷款。

中介帮董某按软件指示流程操作,上传身份信息、银行卡信息。然而,董某在支付第二个月的房租时,发现“某某贷”平台上显示已贷款四万余元,正是余下11个月未交的房租。

董某找到中介想退房,中介在一个月后才帮其解除了贷款,但已超过最迟还款日期,董某还要承担超期还款的利息。

◆释法:房山法院的王嘉法官表示,在该案中,房屋中介未告知租户董某“某某贷”是贷款软件,还对董某进行误导, 是一种欺诈行为。

目前,市面上出现许多与中介合作的房屋分期平台,其本质上就是贷款平台。中介公司一般会把利息算在房租里,对租户声称“免息”,其实利息还是租户在承担。对于中介和平台来说是双赢,但是租户却承担了风险,逾期还款不仅需要交付更多利息,甚至可能影响个人信用。

此外,中介要求租户捆绑“某某贷”,其内容应被视为格式条款。作为提供格式条款的一方,中介非但没有提请租户注意关键性条款,反而对其加以欺瞒,使租户蒙受损失,相关条款可视为无效条款。对于租户的损失,理应由中介赔偿。

“租赁期满后租户有权直接与房东交易,中介无权强行干预”

案例2 撇开中介直接交易 遭言语恐吓可起诉

2017年3月,刚毕业的周小轩通过某房屋中介公司租住了房主张先生的一间房屋,每月支付3500元,租期一年,押一付三,并一次性支付中介费5000元。租期届满后,周小轩不想再次支付中介费,想直接从房东张先生处继续承租房屋,张先生也表示同意。但中介得知后表示,周小轩租住房屋是利用了中介提供的信息,如果搬走,中介将只扣除500元作为后续清理房屋的费用;如果续租则仍需要缴纳中介费,否则将从押金中扣除。

此外,中介还对周小轩进行数次言语恐吓,并成功劝说房主继续将房屋出租信息挂在中介处。周小轩与中介沟通未果,起诉至法院。

◆释法:王法官介绍,中介服务的实质是居间合同,中介属于居间人。根据《合同法》规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。”根据此规定,如果周小轩搬走,房屋的清理工作应当由房东或者中介负担,扣房屋清理费是不合法的。

此外,根据《合同法》规定,合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。所以如果房东不再通过中介出租房屋,是可以直接与租户进行交易的,中介无权干预。如果中介强行干预,甚至出现案例中言语恐吓等情形,租户应及时投诉或起诉,并保留好证据以便维权。

“租房应按约定使用,违约转租应承担违约责任”

案例3 未经许可擅自转租 赔房东3000元违约金

2014年3月1日,老郑夫妇将房屋出租给小林,双方约定租赁期限为2年,租金为每月3000元,一次性支付一年租金;若承租人擅自将房屋转租,老郑夫妇有权要求小林支付违约金3000元。

2015年5月1日,小林未告知老郑夫妇,擅自将房屋转租给校友李某某,双方约定租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日。2016年1月1日,老郑夫妇发现房租转租情况,要求解除与小林的房屋租赁合同,并要求小林支付违约金。

◆释法:法官表示,在该案中,老郑夫妇与小林约定房屋不允许擅自转租,属于双方合意,不违反法律的规定,对双方具有约束力。小林未按约定方式使用房屋,擅自将房屋转租,其行为属于违约,应当承担违约责任。

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,出租人知道或应当知道承租人转租的,应当在六个月内提出异议,否则其不能以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。该规定还提到,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定是无效的,但出租人与承租人另有约定的除外。

“出租人有维修义务 ,承租人垫付可以主张赔偿”

案例4 合同没写维修事儿 屋漏房东也得管

2013年,小江从吴先生手中转租了某小区一间顶楼房屋,双方签的合同中没有约定维修条款。2014年夏天,小江外出旅游一周,回来后发现房屋漏雨,自己买的布艺沙发、梳妆台均被雨淋,墙面也已浸湿。联系吴先生后,他以各种理由拖延维修,为避免更大损失,小江只得自己找人对屋顶和墙面进行了维修。

随后,小江多次与吴先生交涉无果,遂诉至法院,请求判令吴先生支付房屋修理费和物品损失等共计3万元。吴先生称,双方签订的合同中没有约定维修条款,因此拒绝赔偿。

法院经审理,判令吴先生支付房屋修理费等共计3万元。

◆释法:根据《合同法》规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。也就是说,如果房屋租赁合同中没有约定维修义务,应由出租人维修。

在此温馨提醒:首先,在签订合同时要明确约定维修条款,避免出现相互推诿的问题;其次,在自行维修时,应保存好损坏情况的照片、视频、维修发票等证据,以便主张权利。

(文中当事人均为化名)(文/记者 洪雪 来源:法制晚报)

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责任编辑:刘玲

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